Vous envisagez d'investir dans l'immobilier avec un budget limité ? Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) offrent souvent des rendements attrayants. Cependant, il est crucial d'être conscient des risques associés à ce type d'investissement. Voici un aperçu complet pour éviter les faux pas.
qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI est un organisme de placement collectif qui collecte des fonds d'investisseurs afin d'acheter et gérer des biens immobiliers destinés à la location. On distingue plusieurs types de SCPI :
- SCPI de rendement : investissements dans l'immobilier professionnel.
- SCPI fiscales : investissements dans l'immobilier d'habitation.
- SCPI de plus-value : ciblent l'immobilier à fort potentiel de valorisation.
En général, les missions d'une SCPI incluent :
- Acquisition de biens immobiliers,
- Gestion des locataires,
- Réalisation d'états des lieux,
- Paiement des charges,
- Réalisation de travaux,
- Encaissement des loyers.
Les investisseurs, quant à eux, doivent s’acquitter de frais de gestion lors de la souscription et annuellement. En revanche, ils perçoivent des dividendes régulièrement, qui doivent être déclarés comme revenus fonciers.
les pièges à éviter lors de l'achat de parts de SCPI
Avant d'acheter des parts de SCPI, il est essentiel d'éviter certains pièges. Voici les principaux :
1 - Ne pas tenir compte des frais
L'achat de parts de SCPI implique divers frais, souvent négligés par les investisseurs. Parmi ceux-ci :
- Commission de souscription, calculée sur les augmentations de capital;
- Commission de cession, basée sur le montant de la transaction;
- Commission de gestion, proportionnelle aux revenus locatifs;
- Frais liés à l’acquisition ou à la cession de biens;
- Honoraires pour la réalisation des travaux.
En moyenne, les frais d'entrée oscillent entre 5% et 12% de la valeur de la part, tandis que les frais de gestion se situent entre 8% et 10% des dividendes. Ces frais ne sont généralement pas négociables, mais il est possible de les réduire en choisissant le bon intermédiaire ou en se tournant vers le marché secondaire.
2 - Ne pas diversifier son portefeuille
Investir dans plusieurs parts de SCPI permet de limiter les risques. En général, il est recommandé d'investir à partir de 10 000 à 15 000 euros pour maximiser les avantages de la diversification, que ce soit géographique, temporelle ou en fonction des types de locataires. En dessous de ce montant, il est plus judicieux de s'en tenir à une SCPI diversifiée de taille importante.
3 - Sous-estimer le délai de carence
Le délai de carence représente le temps nécessaire entre l'achat de parts de SCPI et la perception des premiers loyers, généralement compris entre 3 et 9 mois. Ce délai peut impacter la trésorerie, en particulier si le remboursement de l'investissement se fait par crédit. Il est donc crucial de bien s'informer sur ce point avant de sélectionner une SCPI.
4 - Ne pas vérifier la qualité de la société de gestion
Le choix de la société de gestion est primordial pour bénéficier d'un rendement optimal. Vérifiez les éléments suivants :
- Rendement : le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM);
- Diversification du patrimoine immobilier;
- Liquidité des parts, favorisant leur revente;
- Ratios financiers : TOF, report à nouveau, provision pour grands travaux;
- Frais de gestion et de souscription à considérer avant l'engagement.
Chaque critère doit être analysé attentivement pour choisir la SCPI la plus adaptée.
5 - Ne pas connaître l'impact fiscal
La fiscalité peut être un frein pour de nombreux investisseurs. Les revenus générés par les SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut réduire le rendement net. Avant d'investir, il est donc essentiel d'examiner l'impact fiscal des investissements en SCPI, surtout pour les contribuables ayant des revenus élevés.
